Auf dieser Seite bekommen Sie Antworten auf die zehn meistgestellten Fragen zum Immobilienkauf. „Was ist eine Option?“ und „Wann trete ich in Verhandlung?“ sind Fragen, über die es viele Missverständnisse gibt.

1. Ist die Maklercourtage in den „Kosten des Käufers“ inbegriffen? Nein. Zulasten des Käufers fallen die Kosten, die der Staat an die Übertragung einer Immobilie „hängt“. Das sind die Grunderwerbsteuer (2 %) und die Kosten des Notars für die Übergabe des notariellen Kaufvertrags sowie die Eintragung in die Grundbücher. Wenn der Verkäufer einen Makler einschaltet, um seine Immobilie zu verkaufen, muss er auch selbst mit dem Makler für diese Dienstleistung (Maklercourtage) abrechnen. Der Makler vertritt beim Verkauf vor allem die Interessen des Verkäufers, also nicht des Käufers. Es kann deshalb auch für den Käufer wichtig sein, einen eigenen Makler einzuschalten (ankaufender Makler).

2. Kann der Verkäufer den Angebotspreis einer Immobilie während der Verhandlung erhöhen? Die Antwort ist ja. Wenn der Angebotspreis nur eine Einladung zur Abgabe eines Gebots ist wie unter („Werde ich Käufer, wenn ich den Angebotspreis biete“) beschreiben, kann der Verkäufer auch beschließen, den Angebotspreis zu senken oder zu erhöhen. Während einer Verhandlung kommt es häufig zu mehreren Angeboten und Gegenangeboten zwischen den Parteien. Wenn die verkaufende Partei ein Angebot annimmt, kommt es zu einem Kauf. Wenn der Verkäufer ein Gegenangebot macht, kann der Käufer den Kauf zustandebringen, indem er dieses annimmt. Umgekehrt ist dies ebenfalls möglich. Wenn der potentielle Käufer ein Gegenangebot macht, das von dem Angebot, das die verkaufende Partei davor gegeben hat, abweicht, fällt das frühere Angebot der verkaufenden Partei. Auch wenn die Parteien im Bietprozess „aufeinander zukommen“ kann der Verkäufer plötzlich beschließen, sein Gegenangebot doch wieder zu erhöhen und der Käufer seines zu senken.

3. Wann trete ich in Verhandlung? Sie können die Verhandlung nicht erzwingen. Sie treten erst dann in Verhandlung, wenn der Verkäufer auf Ihr Angebot mit einem Gegenvorschlag reagiert. Also: wenn der Verkäufer ein Gegenangebot abgibt. Der verkaufende Makler kann auch ausdrücklich angeben, dass er mit Ihnen in Verhandlung getreten ist. Sie sind nicht in Verhandlung getreten, wenn der verkaufende Makler angibt, dass er bezüglich Ihres Angebots Rücksprache mit dem Verkäufer halten will.

4. Was ist eine Option? Eine Option im juristischen Sinne gibt einer Partei die Wahl, durch eine einseitige Erklärung einen Kaufvertrag mit einer anderen Partei abzuschließen. Die Parteien sind sich dann zwar hinsichtlich der Bedingungen des Kaufs einig, doch dem Käufer wird zum Beispiel noch eine Woche Bedenkzeit gewährt. Beim Kauf einer Neubauwohnung ist eine solche Option durchaus üblich. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie wird häufig zu Unrecht der Begriff „Option“ verwendet. Er wird dann im Sinne bestimmter Zusagen gebraucht, die ein verkaufender Makler einem interessierten Käufer während der Verhandlungsphase machen kann. Eine derartige Zusage kann zum Beispiel beinhalten, dass ein interessierter Käufer ein paar Tage Zeit bekommt, um über ein Angebot nachzudenken. Der Makler wird in der Zwischenzeit versuchen, nicht mit einer anderen Partei in Verhandlung zu treten. Der interessierte Käufer kann diese Zeit nutzen, um einen besseren Einblick in seine Finanzierung oder in die Gebrauchsmöglichkeiten der Immobilie zu bekommen. Sie haben keinen Anspruch auf eine Option; der Verkäufer und der verkaufende Makler entscheiden selbst, ob in einem Verhandlungsprozess bestimmte Zusagen gemacht werden.

5. Darf ein Makler weiterhin Besichtigungen durchführen, wenn über ein Angebot verhandelt wird? Das ist erlaubt. Eine Verhandlung muss noch nicht zu einem Verkauf führen. Vielleicht möchte der Verkäufer außerdem gerne wissen, ob es mehr Interessenten gibt. Der erste Bieter muss noch nicht der beste sein. Deshalb gehen die Besichtigungen weiter. Häufig wird der verkaufende Makler die Interessenten dann darüber informieren, dass bereits ein Angebot vorliegt. Ein Interessent darf dann zwar ein Angebot machen, bekommt jedoch keine Antwort darauf, bis die Verhandlungen mit dem ersten Interessenten beendet sind. Der Makler wird die Höhe des Angebots nicht mitteilen. Dies könnte sonst einen Anreiz zum Überbieten geben.

6. Werde ich Käufer, wenn ich den Angebotspreis biete? Bezüglich dieser Frage gibt es viele Missverständnisse. Das oberste Gericht, der Staatsgerichtshof der Niederlande, hat nämlich in einem Urteil entschieden, dass der Angebotspreis einer Immobilie eine Einladung ist, um ein Angebot zu machen. Wenn Sie den Angebotspreis aus einer Anzeige oder einem Immobilienführer bieten, machen Sie ein Angebot. Der Verkäufer kann dann noch entscheiden, ob er Ihr Angebot annimmt oder nicht oder seinen Makler ein Gegenangebot machen lässt.

7. Darf ein Makler während laufender Verhandlungen das Verkaufssystem ändern? Das ist erlaubt. Eine der Parteien darf die Verhandlungen beenden. Manchmal gibt es so viele Interessenten, die den Angebotspreis bieten oder ein sich diesem annäherndes Angebot machen, dass es schwierig ist, zu bestimmen, wer der beste Käufer ist. In diesem Fall kann der verkaufende Makler – natürlich in Absprache mit dem Verkäufer – beschließen, die laufenden Verhandlungen abzubrechen und das Bieterverfahren zu ändern. Natürlich muss er zuerst etwaigen gemachten Zusagen nachkommen (siehe auch Frage 4 und 10). Der Makler entscheidet sich anschließend zum Beispiel für ein Anmeldeverfahren. Alle Bieter haben dann die gleiche Chance, das höchste Angebot zu machen.

8. Der Makler setzt einen „lächerlich“ hohen Preis für eine Immobilie an. Ist das erlaubt? Der Verkäufer bestimmt in Absprache mit seinem Makler, zu welchem Preis er seine Immobilie verkauft. Der Käufer kann bezüglich des Preises verhandeln, doch der Verkäufer entscheidet. Das gilt für alle Objekte, die der Verkäufer verkaufen will. Wenn der Verkäufer und der Käufer zu einer Einigung bezüglich dieser Objekte gekommen sind, kommt ein Kauf zustande. Manchmal beschließen der Verkäufer und der Käufer bezüglich einer Reihe von weniger wichtigen Dingen – bewegliche Güter zum Beispiel – erst zu verhandeln, wenn Einigung bezüglich der Kernpunkte besteht. In einem solchen Fall kann jedoch ein Richter bestimmen, dass die Parteien, nachdem sie sich bezüglich der von ihnen selbst angegebenen Kernpunkte einig geworden sind, die Verhandlungen fortsetzen müssen, bis ein zufriedenstellendes Ergebnis erreicht ist.

9. Wann kommt der Kauf zustande? Der Kauf kommt erst in dem Moment zustande, in dem der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet wurde. Dies ergibt sich aus dem Immobilienkaufgesetz und heißt Schriftlichkeitserfordernis. Ein mündliche oder per E-Mail bestätige Vereinbarung ist also nicht ausreichend.

10. Wenn ich der Erste bin, der anruft, um eine Besichtigung zu vereinbaren, wenn ich der Erste bin, der die Immobilie besichtigt oder wenn ich der Erste bin, der ein Angebot macht, muss der Makler in diesen Fällen auch erst mit mir in Verhandlung treten? Die Antwort auf diese drei Fragen lautet nein. Der verkaufende Makler bestimmt gemeinsam mit dem Verkäufer das Verkaufsverfahren. Der verkaufende Makler ist allerdings verpflichtet, Sie hierüber zu informieren. Wenn Sie ernsthaftes Interesse haben, empfiehlt es sich, den Makler zu fragen, was Ihre Position ist. Hierdurch kann viel Enttäuschung vermieden werden. Macht der Makler Ihnen eine Zusage, muss er dieser auch nachkommen.